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卸了妆的厦门和你想像的不太一样……

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凤凰网房产 · 2021-04-15
【摘要】 作者|胖虎厦门很热。不是我说的,数据说的。2020年,厦门商品住宅热销234.6万㎡,同比上涨63.3%;商品住宅均价40479元/㎡,同比上涨5%,远超广州、杭州;2021年3月,厦...

作者 | 胖虎

厦门很热。

不是我说的,数据说的。

2020年,厦门商品住宅热销234.6万㎡,同比上涨63.3%;

商品住宅均价40479元/㎡,同比上涨5%,远超广州、杭州;

2021年3月,厦门商品住宅大卖3882套,环比上涨71.85%,同比上涨249.73%;

二手房住宅大卖5213套,环比上涨129.9%,创4年来新高;

国家统计局公布的70城数据:厦门房价连续10月上涨,二手房房价连续5个月上涨;

······

三年前“腰折”的厦门突然就支棱起来了,学区房大涨、百亿地王轰炸、绑定百万车位、日光清盘争相上演,彷佛开挂一样,很热、很火、很猛。

事实上,厦门没有想象中那么热,只是一个“健康发展”的市场。

1

厦门基本面之一:房价真的涨了。

2018年,厦门房价“腰折”,随后进入了冰冷的横盘期,地王含泪压着楼面价卖房。

2019年,第一次在各大年报中了解了厦门岛外“惨不忍睹”的市场。

2020年,疫情期间的厦门人带着口罩看房、带着口罩见证了103.55亿地王诞生。

2021年,带着全国人民的“期待”,我来到了厦门,详细调研了岛外20多个项目(岛内永远不会凉,岛外才是真正的厦门市场)。

把两年的价格放在一起对比,得出了“击碎一切传言”的房价变动地图。

事实清晰明了,厦门岛外的整体房价上涨,但远远称不上“火爆”。

2

厦门基本面之二:冷热分化很明显。

岛内很热,岛外一般。

岛内建发五缘映月限价70800元/㎡,绑定百万车位,333套房源500多人排队摇号,首开当日清盘,买千万豪宅不眨眼。

岛外世茂国风长安,2018年百夫长调研厦门正常在售,2021年还没有卖完,SM城市广场大大的海报上宣传着世茂国风长安首付分期的政策。

好学区很热,无学区一般。

南部新城国贸学原背靠厦门实验小学翔安校区、双十中学翔安校区,一期、二期4个月清盘,三期开盘1000多人排队摇号,小户型甚至卖到了45000元/㎡;首创禧瑞风华一路之隔,学区待定,36000元/㎡还有大把房源可挑;地王融侨铂樾府(38345元/㎡),价格至今还在楼面价之下徘徊。

马銮湾建发文澜和著紧邻厦门一中海沧校区,一期3个月清盘,二期38000元/㎡开盘热度不减,同板块的融创云潮府学区较弱,只卖到34000元/㎡的价格。

岛内项目排队摇号、岛外学区房持续大卖,但只是小范围的“火爆”。

3

厦门一小波上涨是有逻辑的。

岛外房价上涨、岛内岛外优质项目火爆,带给人的却是全市大热错觉。

个人之见,厦门属于正常回温,横盘好几年,也该涨涨了。

而且,有支撑。

1、学区房带动。

十年间,厦门小学生人数增幅95.5%,优质学区需求量大,学区房价格水涨船高,辐射整体二手房市场、新房市场。

2020年二手学区房带动的小阳春,一夜唤醒市场信心。

2、岛内土地供应。

厦门拍地有迹可寻,一年寥寥无几。

供不应求的岛内断供数年,给市场带来了饥饿感,再次恢复供应,不断刷新厦门地王宝座高度,带动市场热度飙升。

3、岛内外大规模拆迁。

厦门刚刚迎来拆迁风口,大规模的城中村拆迁诞生了一大批购房主力(厦门拆迁实行倒计时阶梯差补偿,配合度高拆得越早,赔得越多,持续不断快速人造千万富豪),给楼市打了一针强心剂,环东海域(同安新城)融信厦门世纪的置业顾问小姐姐直接说,他们的房子一大半都是拆迁村民买走的。

另一方面,岛内大拆迁带来了新的土地供应,优质项目限价显著低于市场预期,上演建发五缘映月的一、二手房倒挂抢房戏码。

4、岛外购房政策松绑。

2020年,厦门出台人才新政:

本科及以上学历、中级及以上职称、高级工及以上职业资格三者之一,在厦门稳定就业一年以上,及签订3年以上劳动合同,可在岛外购买1套自住商品住房。

岛外的限购缺口彻底被打开,本科学历可操作资格,释放了一部分市场需求。

5、名校出岛。

名校集体出岛,厦门实验小学、厦门双十中学落地翔安新城,厦门外国语学校落地集美新城,厦门第一中学、厦门双十学校落地马銮湾······

岛外学区房逻辑直接接轨岛内,“一双外”嫡系校区成为岛外的硬通货。

集美新城的中交和美新城、中海杏林鹭湾,马銮湾的建发和玺、建发文澜和著,翔安南部新城的国贸学原无一不是背靠名校大卖。

综上,厦门市场一步步回温没什么毛病。

4

问题来了,厦门的房价还会涨吗?

毫无疑问,会。

整个厦门的逻辑是岛内供不应求,推动岛外地价上涨;岛外地价上涨,推动岛外房价上涨;岛外房价上涨,推动岛内房价上涨。

一切取决于岛内。

明确一点,厦门岛内与普通人无关。

厦门岛内极少供应,新房和次新房价格在70000元/㎡以上;大面积改善产品主流,180㎡以上户型,不限购。

厦门岛内向全福建/全世界的有钱人敞开了怀抱,却对绝大多数普通人关上了大门。

岛内涨也好、跌也罢,与普通人都没有关系,无可奈何、但必须接受。

厦门房价高居不下,最应该“感谢”的是福建人,爱拼才会赢的福建人。

福建人乡土情结很重很重,在外经商赚钱后无一例外回到故土置业,厦门岛内成了最好的选择,无形中达成了一种默契:全福建的有钱人都会来厦门买一套房,即便放着不住,福建人都会以自己厦门有一套房为荣,以此作为身份的象征。

厦门对有钱人的吸附能力很强,这是厦门房价一个最重要的支撑点。

厦门岛内是福建人的厦门,厦门岛内的房价是福建人决定的。

理解完上面的话,很容易明白厦门房价未来一定是继续涨的,但趋势是稳中有涨,大方向如此。

5

坦白来说,厦门是一个非常“健康”的城市。

数据好看,不管新房、二手房连续上涨,但实际上又很稳,不会太过扎眼。

开发商预期普遍看好,拿地热情高,2020年整体溢价率高达20.7%。

政府控地思路明确,岛内岛外二八开供地、雨露均沾,特别时期用优质地块带动市场。

但厦门又是一个不太“值得”的城市。

岛内城中村大拆迁,房租水涨船高,导致厦门越来越容不下新人了,刚毕业的新人在岛内很难生存。

不够高的薪水,加上够不上的房价也逼退了很多的人才,人口流入的大部分靠着虹吸整个福建的有钱人。

另一方面,市场活力远远不够,高房价又极少倒挂,平常的投资方法论行不通。

简单说刚需不友好,投资不值得。

不说了,点到为止。

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