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深圳首批集中供地仅5宗 中小房企参拍意愿不强

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经济观察报 · 2021-04-14
【摘要】 经济观察网记者陈博经济观察网获悉,深圳第一批集中供应宅地将于4月14日挂牌,此次推出的地块有5宗,其中2宗位于深汕特别合作区,1宗为人才住房用地;剩余2宗位...

经济观察网 记者陈博经济观察网获悉,深圳第一批集中供应宅地将于4月14日挂牌,此次推出的地块有5宗,其中2宗位于深汕特别合作区,1宗为人才住房用地;剩余2宗位于光明新区凤凰村周边与宝安尖岗山片区。

“挂牌期大概持续1个月,将在5月中旬出让。”一位TOP20房企深圳区域投拓负责人透露。

如果从地块体量来观察,这一波最受房企青睐的大概率是光明宗地和宝安宗地,但这两幅土地的供应面积普遍不大。经济观察网获取到的信息显示,光明宗地计容建面大概4万平方米,宝安宗地计容建面大概6万平方米。

深圳5宗宅地的供应量,远远比不上同为一线城市北京的30宗以及广州的48宗。“没办法,深圳可供开发的宅地面积太少了,政府相关部门手上也没什么土地资源。”上述投拓负责人告诉经济观察网。

住宅用地新增供应稀缺,向来是深圳城市发展的瓶颈。早从2019年开始,深圳就率先启动集中出让方式,但单次供应的宅地数量从来都限于个位数。2019年6月份与11月份,深圳分两批,每批一口气推出5宗宅地;去年,伴随着供应量同比大增,深圳宅地的出让方式趋于分散,不过据经济观察网统计,全年12次推地中,依然有7次通过集中供地方式,每次数量从3块-8块不等。

“说实话,集中供地政策,对深圳土拍市场也好,房企预期也好,影响都不会太大。”上述投拓负责人提到,他们公司更多考虑的是全国资金峰值影响,挤进深圳的房企与资金占比到底会达到多少。

资金门槛

过去两年,极其有限的宅地每每引来全国各地房企的“围猎”,深圳对于竞买条件的设置也愈发细化。“此次集中供地的竞拍规则,应该与去年最后一场宅地出让差不多。”上述投拓负责人向经济观察网透露。

去年12月16日,深圳宅地市场迎来年度最后一拍——3宗采用“双限双竞”方式的居住用地齐齐亮相。在出让条件中,除了“限地价、限普通商品住房的销售均价;竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积”之外,“商品住房限售3年”与“套内建面在90平方米以下的普通住房建面和套数占比不低于可售商品房总建面和总套数的70%”两个硬性规则也分列其间。

更大的考验在于,由于深圳土拍鏖战向来非常激烈,房企若想领取到这张宝贵的“入场券”,本身一定要具备过硬的财力与短期内调集资金能力。

比如,单单保证金一项,深圳要求交纳的竞买保证金普遍是起拍价的50%,这个比例远高于其他城市的20%-30%。据经济观察网了解,去年12月16日之前,参拍房企必须在拍地前1天冻结保证金;但后来,交纳保证金的时间点又前移至拍地前2天。

而在支付地价层面,深圳要求竞得人须在成交后即时签订《成交确认书》,并自签订次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。可供对比的是,北京给予的支付期限是签订合同后15个工作日内,广州则是合同签订之日起30日内。

值得关注的是,从2019年开始,深圳宅地挂牌程序中,悄然新增了一份《土地购置资金承诺函》与一份《商品住房用地购置资金来源情况申报表》。

其中,《土地购置资金承诺函》在申请确认竞买资格时就必须提交,申请企业提前承诺土地购置资金(即地价款,含保证金)来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等;而《商品住房用地购置资金来源情况申报表》由竞得企业在交清全部地价款之日起5个工作日内提交。

此外,竞得企业甚至还要自行提供一份《资金审计报告》,列明的内容中包含“穿透核查土地竞得人及控股股东、资金最终关联方的资金来源,明确说明土地竞得人的实际资金来源(如涉及关联方,要说明最终关联方的资金来源类型)”。

“这项规定主要是为了防止开发商凭借银行、信托、债券等债权融资来购买土地。”上述投拓负责人告诉经济观察网,房企提交资料之后,深圳市地方金融监管局会组织相关部门进行审查,如果资金审查未通过,竞得(中标)资格将被取消,已缴纳的保证金也不予退还。“原则上,房企在深圳公开招拍挂中只能采用自有资金,比如销售回款等,不过,实际操作中还是其他空间的。”该投拓负责人提到。

两极分化

“这5宗地里面,人才住房用地基本不考虑,尽管市场化房企可以报名竞拍,但深圳人才安居集团在这类地块的拍卖上一般非常强势;深汕的两宗地块,区位优势实在一般,开发商需要非独到的操盘眼光才能盈利;大部分开发商看中的,应该是光明及宝安那两宗。”上述深圳投拓负责人所在的区域公司,早在清明节之前就对深圳各个区域的供地进行过一轮调研,他们最终将目标放在光明、宝安两宗宅地上。

原则上,这家房企希望在深圳这轮集中供地中至少斩获一宗土地。不过,截至挂牌前夜,上述投拓负责人依然未能获取此轮供地的起拍价及最高限价等更为详细的信息,“我们准备投入的拿地额度因此尚未能确定。”该投拓负责人称,但总体上,他们公司并不打算追加今年的拿地预算,因为去年还剩余一部分投资额度。

按照这位投拓负责人的预判,上半年的深圳土拍激烈程度将高于去年,因为这个时间点拿下的土地可以实现年内周转一次并产生销售回款,“最高限价还没公布,这两宗宅地的利润率目前很难算出,但不会高于去年深圳宅地2%的平均销售利润率。”

财力充足的央企国企以及龙头房企正在“摩拳擦掌”,而硬币的另一面是,资金体量大,竞争热度过高,以及深圳近来对新房二手房趋于严格的限价政策,正在逼退不少中小房企。不止一家房企的投拓人士向经济观察网提到,深圳集中供地的门槛太高了,资金实力不足的企业宁愿将有限的弹药放到其他拿地概率更大的城市。

一家深圳房企华南区域投拓主管称,他们公司今年不考虑在深圳拿地,取消这座城市的拿地预算。

“深圳的集中供地,跟我们公司关系不大。”同样的决策发生在一家去年销售额不足500亿元的上市房企中,该房企一位人士对经济观察网表示,他们公司支付不起那么高的拿地保证金,他们已经把投拓重心聚焦到杭州。“我们投拓团队正在为下个月杭州土拍做准备,从整体上来对比,杭州的单宗土地总价相较深圳还是更低一些。”



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