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楼盘为什么会有备案名和推广名两个名字

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真叫卢俊的地产观 · 2020-09-25

大家知道吗,上海嘉定有一条路叫做高潮路,它旁边的小区叫做高潮新苑,北京的一个二手房小区比上海更狠,直接就叫做高巢小区...

所以每次公交到站的时候,车上的乘客都会听到这么一句:您乘坐的公交即将到达,高巢小区。

想想那画面,是不是有点尴尬。

不过放到现在,我敢保证,高潮路,高巢小区这样的名字大概率很难会通过审批。

这样奇葩小区名字在全国并不少见,但从2009年开始,政府对于地名,建筑命名都有非常严格的规定。

特别在房地产行业,楼盘的备案名,有着更精细化的约束。

我们在广告上看到楼盘,大多使用的是推广名,并不是楼盘的备案名

虽然楼盘备案名不常出现,但它却非常重要。一个叫做“XX花苑”的普通小区名字背后,其实有着很多我们想象不到的严格要求和限制。

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一个在楼市里非常普遍的现象就是,大部分楼盘会有两个名字。

前期营销阶段,往往楼盘都是用那个比较高端洋气的推广名,而真正落实到房屋备案阶段,推广名就完成了阶段性任务,楼盘的备案名才是这个小区的购房合同和房产证上的真名。

比如:

万科翡翠滨江的备案名叫滨江璟园;

万科启辰的备案名叫万科智云新苑;

中兴路壹号的备案名叫静雅名邸;

古北天御的备案名叫金科嘉颐苑。

相比来说,是不是推广名显得大气、洋气,备案名就朴实无华,并且很多名字都是似曾听过的感觉呢。

其实这一切都是有原因的。

备案名,是一个商品房项目前期在政府有关部门申报注册并通过审批的正式名称,是报给政府主管部门的,有详细的规范,限制较多。

各个地方在建筑物管理时,往往对城、花苑、大厦、中心、广场、公园、府邸、等案名均有详细要求,具体每个城市还不一样,后面我们会详细聊到。

推广名,就像艺人的艺名,对外宣传用,在后期营销推广时,大部分推广名都会比较广告化,都是出于营销包装的一种需求。

所以因为不同的用途,不同的限制,导致了一个楼盘会出现两个名字的情况。

2

有一份文件,限制了上海楼盘备案名的命名红线。

首先,是2009年由上海市人大及常委会修订的《上海市地名管理条例》

在这份文件里,道路,河流,公园,建筑物等等都包含在所管束的地名里,所以上海所有楼盘的命名,都要依这份地名管理条例作为参考。

第二份文件,叫做《上海市居住区和建筑物命名规则》,上海的居住区、建筑物取名不能随心所欲,得按标准说明白,这才是上海楼盘备案名命名的最终守则和指南。

文件上明确规定了,居住区及居住类的建筑物可使用的通名为:楼、厦、园、苑、城、都、村、寓、墅、庭、舍、庐、居、邸、轩、筑、庄、阁、里、坊等;

非居住用途的建筑物可使用的通名为:楼、厦、园、苑、城、都、广场、中心、馆等;

所以大多数项目备案名还是选择用XXX苑,XXX都,XXX园,这样比较保险,也比较不会在审批环节花费太多时间。

这份文件不仅给到一本活字典,告诉那些字可以用,更明确提到一些特定词汇,需要楼盘达到什么样的硬性指标才可以使用。

取名XX花园、XX花苑的,这一居住地的绿化率必须达到50%或以上,没达到的不能以此命名。

比如中环花苑,绿化率就达到了50%。所以它才有资格以“花苑”两个字命名。

所以未来上海的一手房备案名如果叫做XX花苑的,从名字可以就判断这个项目的绿化,景观配套不会差。

取名XX城的,其用地面积必须在2万㎡以上,并且建筑面积要达到10万㎡以上。

取名XX山庄的,就应该是靠山,而且用地面积在1万㎡以上。

取名XX广场的,用地面积必须是在8000㎡以上,并且有2000㎡以上的集中空地。

取名XX新村的,对小区的体量提出了要求,如果是外环线内,用地面积3万㎡以上或者建筑面积5万㎡以上,如果是外环线外,必须是相对独立的居住用途的建筑群。

取名XX中心的,指用地面积2万㎡以上且建筑面积10万㎡以上,具有某种专门功能的非居住用途的建筑物,通常是商办综合体类型。

取名XX大厦的,指12层以上或者建筑高度在36米以上的建筑物。

取名XX别墅的,指容积率不超过0.35的居住用途的建筑物、建筑群。由于近年来的限墅令,所以直接叫做XX别墅的楼盘未来上海几乎不会再有。

大部分别墅项目都叫XXX云墅,XXX原墅,为的就是避免踩到这条命名的红线。

......

所以,花苑,广场,大厦这些我们看起来普普通通的小区名字,其实能有资格使用的楼盘并不多,对它们的要求也不简单。

与此同时,不同的城市对于楼盘名字的限制还不一样。如苏州,为了避免与苏州古典园林混淆,特别提出苏州楼盘都不得以“”字命名

楼盘备案名,有绿化率的限制,高度的限制,容积率的限制,不同的城市文化的限制...一个看起来简单的命名背后,房企都有很严格的规则需要去遵守。

3

2018年底,政府发了一份《关于进一步清理整治不规范地名的通知》,对于这两年楼盘名字,进行了大规模的整改。

什么叫做不规范地名呢?比如“宇宙、天下、万国、世界”字眼;属于不规范地名;“林肯公寓、哥伦布广场、曼哈顿社区、香榭丽舍小区”,这属于崇洋媚外的洋名;“99大厦、加州1886”是含有随意数字且无实际含义的地名;“皇庭、御府”是带有浓厚封建色彩的地名。

以上类似,统统都不能使用。

据网易数读的统计,中国楼盘曾经非常痴迷欧化的洋名,可特别是对意大利偏爱有加,对法国也是情有独钟,随便拿出几个楼盘的名字,就能装下全世界。

(数据来源:网易数读)

所以,不少地方为了响应号召,大行楼盘去洋名化之风,还将备案名和推广名统一管理,要求楼盘备案名和推广名要一致。

4

这样做有很多好处,希望可以大力在全国各地推行下去,因为很大程度上可以为购房者避免一些不必要的风险。

由于推广名不需要登记,如果楼盘突然换了个推广名,会造成很多购房者会以为这是一个新楼盘的情况发生。

最近在嘉定的小区业主身上就发生了这样事情,新房明明买在“文通拾里间”,住进去却成了“盐湖新居”,名字换了倒也没什么,但没想到竟要和十多年前的老小区共享配套。

原来,这个项目备案名叫做“盐湖新居”,文通拾里间是项目的第四期。在销售新楼盘时采用了“文通拾里间”的名字,其实是楼盘的推广名。但有些购房者,却并不知情。

这个事例也提醒我们,对购房者来说,要记住备案名才代表楼盘的前世今生,是一个楼盘的根本,也是它真正具有法律权力的名字。