大搜家头条

窥报|滨江的第三面旗帜

滨江集团
凤凰网房产杭州站 · 2021-04-29
【摘要】 ​“你在春天做的事,秋天自会给你答案”,这是农耕文明中的自然法则,也是房企的生存规律。

“你在春天做的事,秋天自会给你答案”,这是农耕文明中的自然法则,也是房企的生存规律。

滨江集团

2018-2019年间,滨江集团一改曾经“保守稳定”的印象,加大了布局范围与纵深。即便当时收到了一些质疑的声音,但市场透过4月28日傍晚公司发布的2020年年报,验证了当初决策的正确性。

在“疫情”、“红线”、“调控”的三面围堵下,滨江集团全年销售额达到1363.3亿元,同比增长21.8%;营业收入285.97亿元,同比增长14.6%;销售权益金额700亿元,同比上涨65.6%归母净利润23.38亿元,同比增长42.69%。

对于数据增长戚金兴早有预见,因此在去年年末的媒体恳谈会上,他并未大篇幅解读业绩,而“社会责任”和“新航道”成为其发声的高频词。

与之形成呼应,滨江集团2020年业绩报中关于“租赁”被提及了44次之多,预示着这家以精品物业见长的千亿之师,终于进军另一大赛道。

2020年度滨江集团媒体恳谈会现场,戚董事长表示要把暖屋做成第三面旗帜

用掌舵人戚金兴的话来说,这是滨江在住宅开发和物业服务之后,公司的“第三面旗帜”。

Part 1

即便在“租购并举”的号召下,大都市年轻人想租到高性价比的房子也并非易事,而在杭州年轻人朴素的愿望渐渐有了落脚之地。

在离杭州房价第一梯队奥体板块约1公里的地方,整租一间68㎡两房、自带花园泳池、全精装交付,甚至桌椅、茶几和电视都配好的公寓月租金多少?

相同地段,品质装修一般的回迁房也要4000-5500元/㎡,但在翡翠江南小区,滨江自住运营的租赁品牌“暖屋”,给出的市场报价是4080元/㎡起。

滨江“暖屋”实体样板间

滨江集团的品牌愿景——“老百姓一套好房子”,正式在租售两大领域中落实,困于物价房价的人因而有了更多选择。但对于大多数企业而言,长租公寓是一门很难平衡好规模与效益的生意,走资本化道路面临着扩张期高昂的沉淀成本,追求绝对盈利规模又受限。

对此,滨江集团给出了“自持商品房”的“杭州经验”。根据杭州土地出让规则,当地块溢价率封顶后,竞拍方进入“竞自持”阶段,由于自持面积也是小区的一部分,因此滨江暖屋的“暖屋模式”完全属于重资产的范畴,是自成体系的独立业务板块,减少了“爆仓”风险和运营成本。

公司年报显示,滨江首个暖屋项目的467套房源在报告期末开始出租,截至发稿前首批房源出租率超过50%。从2018年初筹建到报告期末,短短三年时间滨江集团在建的自持租赁商品房面积已超30万㎡。当下潜在规模若按70㎡的套均面积计算,未来2-3年将有超4000套“暖屋”进入市场。

滨江暖屋项目(截止2021.3.29)

规模的扩大不但提升了品牌力,也将提供更多稳定的现金流。2020年,滨江集团实现租金收入2.26亿元,较上年同期增长21.36%,且份额由写字楼、裙房和底商等贡献。而未来“暖屋”的陆续铺开,将全面提升企业在租赁市场中的影响力。

Part 2

据克而瑞《2019房地产多元投资全景报告》统计,单是在2018年就有97%的TOP100房企开展了多元化布局。而3年的时间里,比例不但几乎达到100%,布局方向也发生了天翻地覆的变化——从早期的文旅、小镇、长租,到如今的汽车、机器人、物流,而滨江集团的多元化选择则偏向于“传统”。

两年前的媒体恳谈会上,戚金兴阐述了滨江“1 5”的战略规划,即“以房地产开发为主业,同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块”,全部是围绕开发业务的上下游布局。

“在熟悉的领域做擅长的事,做一些能力之内的创新。”滨江的业务拓展依然保留着谨慎的一面,当然,这种“理性的信心”建立在深厚的开发、服务基础上。

滨江第三面旗帜“暖屋”的根基,主要由前两面旗帜——开发和服务决定,一开始就提出了“好房东、好品质、好服务、好配套、好邻居”的五好准则。

滨江暖屋“五好准则”示意图

与住宅共享同一片园区,意味着“暖屋”将有“滨江制造”和“滨江物业”两大支持,园区质感、室内装潢和物业服务上都有保障。

而“租住一体”小区常面临的业主矛盾,则由滨江首次提出的“凭社保租房”化解,即所有租户在入住前需提供身份证原件及社保或者相应的工作证明,入住时人证合一。

此外,“暖屋”不提供合租、群组,且60%上的租客学历为“本科及以上”,也最大程度保证了租赁群体的纯粹性。

Part 3

即便有先天的优越条件,“暖屋”的从容更多源于母公司的平稳发展,销售额、营业额、利润等指标逐年增长。

年报数据显示,滨江集团在2018-2020的三年合同销售金额复合增长率17%,这一数字放在业内不算惊人,但在行业进入存量期的几年里也属中等偏上。去年,滨江销售项目的权益占比提升至历史最高的51.3%,较2019年增长了13.6个百分点,这将决定公司未来2-3年的实际营收情况。

滨江暖屋将打造杭州首个“全龄化”租赁社区

“暖屋”当前的重资产发展模式,意味着滨江集团的土储情况将决定了它未来的基本面,年报显示,2020年滨江将持续在储备上发力。

报告期内,公司新增土地储备项目30个,其中在苏州和南京共计新增4个项目,成功开拓苏州、南京市场。累计新增土地面积171.65万㎡,新增土储计容建筑面积432.24万㎡,土地款总额781.9亿元,可售货值约2800亿元。

按照比例来看,杭州内占65%,省内宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等强二线、强三线城市占比18%,浙江省外占比17%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。

对于2020年的战略发展,戚金兴曾做了一个生动的比喻:“十斤的大鱼养在钱塘江,百斤的大鱼养在东海。”滨江千亿级的规模,聚焦于长三角就能完全满足。

因此,2021年滨江依然聚焦浙、苏、粤、沪“三省一市”,重点城市布局上,巩固杭州;加强宁波、南京;适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州;三省一市范围内新的城市或者三省一市之外的城市,采用“游击战”。土储方面新增30幅以上土地,杭州占比50%,省内城市及省外各占25%。

2020滨江浙江其他区域拿地图

在戚金兴看来,目前房地产市场已出现人口、资金向少数头部城市倾斜的趋势,因此在布局上也会着重于此。

而拿地的另一面则是债务,去年,滨江集团获取的30宗土地平均楼面价1.81万元/㎡,但高昂的土地成本,在“三道红线”的规束下并未导致公司负债率的陡然上升。

报告期内,滨江集团有息负债规模419.6亿元,银行贷款占比7成。扣除预收款后资产负债率为69.71%,净负债率83.57%,现金短债比1.69倍,全部控制在“绿档”。

同时,有赖于在民企中处于绝对低位的5.1%的平均融资利率,以及过亿的人均效能,滨江集团的“开源”与“节流”更能保证财务安全。

Part 4

最近的3-5年,行业中时不时会跑出几匹“千亿骏马”,登上一个新平台后,每家房企选择的道路和心态各有不同。有人选择一鼓作气冲上两千亿,也有人选择低调度过平稳期,有人借资本之力大搞扩张和多元化,也有人专注于社会责任。

很显然,滨江集团就是最后的那种。细翻去年的业绩报,公司列出了一份完整的《社会责任报告》。

连续3年的援建中,滨江走过大凉山13个县,累计捐款2500万元,在决胜脱贫攻坚的2020年落地了25座干净明亮的幼儿园,近4万名儿童直接受益。

滨江在大凉山

疫情期间,滨江向杭州红十字会2000万元的善款和若干医疗物资,成为第一批支援抗疫的浙系房企。

包括“暖屋”落地的背后,也是一份社会责任感和担当。除了“租售并举”的大背景之外,滨集团的“暖屋”的确用高性价比的住区,让年轻人在买房外多了一份可靠的选择。

滨江集团的第三面旗帜在缓缓铺开,谈及目标,戚金兴并未表示它的盈利前景,只是说:“以后新杭州人租房子,先看公司周围有没有‘暖屋’,如果没有,再找其它的。”

推荐阅读