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品器演讲|冯仑:后开发时代 改变房企的三种力量

冯仑
品器不动产大会
风财讯 · 2021-04-15
【摘要】 风财讯报道4月15日,【第一届·品器不动产大会】在上海世博会中国船舶馆举行。冯仑、马蔚华、罗臻毓、单大伟、小米集团合伙人、泰康创始人等,20余位国内外重量...

风财讯报道 4月15日,【第一届·品器不动产大会】在上海世博会中国船舶馆举行。

冯仑、马蔚华、罗臻毓、单大伟、小米集团合伙人、泰康创始人等,20余位国内外重量级嘉宾共聚,共论不动产金融、大健康不动产、不动产科技三大主题。寻找如何“下一层楼,上一个新高度”。

风财讯全程作为联合单位,直播报道(点击查看)。

御风集团董事长冯仑、品器创始合伙人发表了开幕演讲《后开发时代的我们》,描述了新物业、金融、科技三种足以激发改变的力量。

冯仑讲述道,他曾经去过纽约,寻找一家公司。战后的美国东部所有住宅,几乎都是这家公司做的,但最后发现,这家公司已经没有了。

“我问为什么没有了?他们给了我一张报纸,说这家公司全部卖掉以后去做慈善,今天能看到这家公司是一个基金会在做慈善。”

这就是开发时代结束之后,也就是差不多GDP到1万美金左右的时候的情况——全部住宅的开发慢慢减量。

曾经一提到房企,大家都觉得主要产品是住宅,无一例外,开发商都有在做住宅。

当经济发展水平GDP在2000万-3000万美金左右的阶段,是管用的。

比如东南亚的越南、柬埔寨、马来西亚,快速增长,在房子上投一点就能挣钱。

在中国,政府最开始是欢迎的,现在却不一定。如果以规模拿地作为核心竞争力,这家房企也将最后没有竞争力。

后开发时代,之前的房企都在做什么?

首先产品会完全不同,主流的市场机会不在住宅上,而在7大类的产品——办公、商店、酒店、仓储、物流、医疗、健康,还有公共物业等也值得关注。

如何抓住这些物业的发展空间,抢占新机会?

冯仑表示,企业的核心竞争力在于运营能力、资产管理能力。

不能忽略,伴随城市发展模式的改变,我国的城市形态,也逐渐从“紧缩式城市”,变化为“立体城市”,并逐渐向“城市有机更新”迈进。

所以,开发行业,也必然随着城市形态的改变而改变,进入“后开发时代”。

后开发时代的商业模式,主要是“to B”,也就是更多服务与城市配套、城市公建、公众不动产消费。

这也意味着,面对单一家庭的住宅,在房地产产品结构中的重要性,或将逐渐回调。当基本居住市场走向饱和,人口红利走向衰弱,更多的价值空间,应该向城市有机更新寻求。

实际上,当前大家对空间的概念都要更新。冯仑讲一个极端的故事。

大家没有注意,薇娅去年卖了320亿的货,用了多少面积?算她的办公面积,其实只有3万平,按以往的坪效比思想来看,不可思议吧?

技术已经打破了空间的概念。真正的空间,现在要和互联网这种线上虚拟空间“抢”,就要靠故事来运营,要变成空间的故事,把所有跟这个故事相关的人,吸引到这个空间来,让他们坐下来、躺下来。

后开发时代,一些发展空间值得关注,例如金融。

目前基于城市公建的金融产品,越来越丰富,例如经营贷款、基金、REITs、ABS等,尤其是在今年相关试点文件出台后,公募REITs迎来了机会。

站在金融即将到来的窗口期,这个角度来看,后开发时代,大家(标杆房企为主)都站在了同一起跑线。

再比如,科技。

后开发时代,科技将颠覆我们的房地产。

现在不少人应该都留意到了科技在房屋制造上的应用,无论是定制化、3D打印,还是全屋智能,越来越多的房企在更深入研究探索,房产的科技制造、科技系统。

同时,互联网、大数据、人工智能等,都在让房屋交易系统发生较大的变化,让交易效率大大提高。

空间管理上,大数据、SAAS平台、ERP等技术;资产管理上,AI、区块链等技术,都产生着颠覆性的影响力。科技,一定是所有房企不能忽略的一点。

冯仑表示,随着中国经济的发展,房企可以把更多的资产空间的价值创造得更好。

“同时也在城市中心,包括一些低效工业的处理上,我们能够创造出更多的好的有价值的服务,同时也让我们的后开发时代变得更加方法,也让我们所有的后开发时代的参与的企业,在新的时代获得新的成长和新的业绩。


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