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等了300多天,通州市场终于又上新了

通州
新房
买房大家帮 · 2021-09-26
【摘要】 当下北京最火热的,莫过于环球影城,即使在内测阶段票价不菲,也阻挡不住期盼已久的游客。

当下北京最火热的,莫过于环球影城,即使在内测阶段票价不菲,也阻挡不住期盼已久的游客。


相对环球影城的火爆,今年通州的土拍和楼市都波澜不惊。


前8个月,通州区住宅销售冠军为亦庄橡树湾,网签成交1176套房,成交额为41.35亿元,在全北京市排名第七,业绩不俗。


但是,在1—8月通州区住宅成交排行榜单上,没有一个新盘。


截至目前,今年通州仅有石榴春和景明、阳光城国誉未来悦、金地北京壹街区三个新盘上市,距离上一个新盘亦庄橡树湾开盘已11个月有余。


01

通州区供地分散


通州副中心在北京市地位独特,限购为全市最严,近几年在土地供给方面也很紧俏。


2020年通州区出让三宗土地,分别是位于马驹桥的亦庄橡树湾、台湖的绿城明月听蘭和永顺镇的石榴春和景明。


今年5月,通州区宋庄镇、梨园、文化旅游区三宗地块分别被金地、阳光城+北京城建、碧桂园拿下,除碧桂园项目还未有消息释放,阳光城国誉未来悦和金地北京壹街区已先后入市。

第二批集中供地计划中,通州区将出让于家务、永乐店和张家湾三宗地块,这三块地均位于六环外,除张家湾距离通州副中心约10公里外,其它两宗地都处于通州区东南边缘,远离城区中心。

从今年通州区出让的6宗地块分布看,呈位置分散、兼顾南北的特点,宋庄镇、张家湾、于家务、永乐店4个板块此前鲜有商品房开发。


于家务和永乐店两宗地块,在拍卖时如触及地价上限,将由现场摇号方式确定竞得人,这也说明政府对这种边缘组团的地块,并不认为会吸引开发商竞相争抢。


除于家务和永乐店两个地块更适合地缘客户外,其它4个地块的住宅项目,均可进入在通州区置业人群的视野。


02

产品供应多元化


受双限政策影响,通州区在售的老项目去化均被制约。买房人在很多上市多年的老项目都有漏可捡。


目前,通州区在售的新项目或老项目再推的新产品,从产品结构看,也十分多元化,能够满足市场各种需求。

对小户型有需求的买房人,可重点关注新盘国誉未来悦,项目小户型产品有40/55平米一居,70平米两居,还有85/90平米三居,110/118平米四居,140平米五居。社区总共641套房,规划了8种户型。像40平米的开间产品在市场中已很少见了,既适合小两口首套过渡房,也适宜投资。该项目位于成熟的梨园商圈,距离地铁站约1.3公里,对预算有限的刚需族最解渴的,是有20%的政府产权份额,买房人以8折5.6万元/平米的价格即可入手。


刚刚开放营销中心的金地北京壹街区,打造了纯洋房产品,居然有75平米的小户型,如果刚需买家可以接受宋庄镇的位置,以4万5的价格买套洋房,居住的舒适度会更好。该项目还有85/95/110平米三居、125/140/160/180平米四居,全部为精装修交付。这个项目位于宋庄艺术区,周边有教育和医疗配套,短板是没有地铁。


碧桂园项目还未释放信息,这个项目为综合开发,配套较多,优势是临地铁7号线万盛西站,但周边现状仍不成熟。


第二批供地计划中,买房人可关注的是张家湾地块。


除两个刚刚入市的新盘外,距副中心行政区仅1700米的金融街武夷·融御项目刚刚推出二期西区产品,以99—101平米三居和138—176平米四居改善户型为主。


追求高端产品的买家,可考虑永顺镇的石榴春和景明,运河CBD畔的大平层产品,只有155平米三居、180平米四居和220平米4+1居三种户型,且只有132套。


喜欢亲近自然、享受低密墅区生活的人群,还可去考察格拉斯墅区的叠拼或合院产品,在那里拥有的不仅仅是一套别墅,更难得的是滨水的小镇田园风光。


需要在距离中心城区更近区位购买别墅产品,可以选择东五环阳光城京悦府,有200—380平米的叠拼,总价1000万元起。


通州市场各项目间基本不存在内卷的可能,位置相对分散,产品类型各异,买房人瞄准目标后,也无需面临不同项目的选择之苦。开发商和买房人,共同面对的难题都是资格问题。


03

房价稳中有升


近几年,通州区新增供应较少,房价也在双限政策调控下趋于平稳。


在房住不炒的指导方针下,通州贵为副中心,不仅执行双限标准,而且对预售价的审批也极其严格。


无论是运河CBD中心的顶级公寓,还是副中心的高端平层,最高价格均被控制在7万+,这也是当下通州区房价的天花板。


如与其它行政区比较,通州区的高端产品低于中心城六区,领先平原新城。但想想大兴区最高价已触及7万,通州房价的上限应仍有突破的空间。


通州区中间层的房价普遍在6万+,项目多在老城区或副中心核心区周边。马驹桥、宋庄的4万+性价比较高。


以亦庄橡树湾为例,该项目去年开盘价格仅在3.3万—3.6万/平米之间,被认为是北京性价比最高的新盘。不到一年时间,项目已接近清盘,在上半年而且二期开盘后,均价涨到了4.2万/平米,比一期涨幅超过10%,但买房人仍然乐意接受。


融御项目去年一期开盘时,均价为6万元/平米,如今二期开盘均价将为6.6万—6.8万元/平米,也涨了10%。


可见,随着通州副中心的规划建设推进,大IP环球影城的开业运营,通州区的发展在轨道上稳步前行,房价也呈现稳中有升的曲线。


通州目前有三条地铁线:与1号线已实现跨线运营的八通线,东延至环球影城;贯穿朝阳北路和通州区北部的地铁6号线,途径北关、新华大街至潞城站;年底将开通的17号线南段,起点为亦庄站前区南站,将台湖区域与东三环快速连接,到十里河仅需7站地。

同时,通州副中心交通枢纽将于3年后通车,这座亚洲最大的地下综合交通枢纽建成后,从通州副中心15分钟即可直达首都国际机场,35分钟直达大兴国际机场,1小时直达雄安新城,将完善通州南北方向的动脉路网,大大加强通州与平原新城和环京重要城市的联系。




此外,育民小学、黄城根小学、北京第一实验学校等优质教育资源,安贞医院、儿研所等知名医疗机构,纷纷在通州区落地,使通州副中心的城市资源大大得到丰富。




通州副中心的价值早已得到体现,美好的蓝图在一天天实现。拥有通州房票的买房人,正迎来又一次在通州置业的契机。