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土地大卖!这个省的房价有点猛……

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大猫财经 · 2021-05-20
【摘要】 作者|猫哥现在重点城市的房地产调控力度不小,深圳严查炒房、经营贷,北京从教育入手,多校划片,之前大炒的学区房算是暂时消停了。2月底传说的大招——“集...

作者 | 猫哥

现在重点城市的房地产调控力度不小,深圳严查炒房、经营贷,北京从教育入手,多校划片,之前大炒的学区房算是暂时消停了。

2月底传说的大招——“集中供地”最近陆续落地(戳链接阅读),20个重点城市公布了供地计划,总起拍价预期超过8000亿。

现在一半的城市第一次集中拍卖结束,结果跟人们想的很不一样,实际结果咋样呢?

广州:48宗“外围”地块半数有溢价成交,9宗地溢价超过40%,黄埔区地块仅30秒就触及最高限价;

无锡:16宗地有15宗达到最高限价,10宗刷新周边楼面价;

庆:最高地价4次创新高,平均溢价率42.99%;

北京:30宗地全部成交,10宗地触及“双限”进入“悬念阶段”;

青岛:虽然有地块流拍,但也出现了新地王;

深圳:起拍价106亿,拍卖价格138亿,热门地块经历了168轮竞价,竞争超级激烈;

天津:…..

从金额来看,深圳热度依旧,北京、杭州轻松过千亿,特别是杭州。

2020年,杭州卖地收入2521亿,全国第一,2021年,杭州的商品宅地供应约1.06万亩,仅占全年土地供应计划的12%,但参考第一次土拍的数据,预计仅宅地收入就能超过去年的卖地总收入纪录。

地产商也没办法,业务还得干啊。

这次土拍,多数重点城市都有“限房价 限地价”的框框,所以利润是框定的。

那很多人关注的问题:这些大城市的房价会跌吗?

也未必。

奥秘在于——不少地块的限价都比之前涨了不少。

比如杭州的临平区地块,最高限价就比2020年涨了23%,其他主城区和郊区地块,限价也都有一定的涨幅。

所以这些楼盘的售价估计会跟着上限走。最高兴的恐怕还是这个地周围的项目,新房能卖得不错,周围在建的恐怕也会想方设法提高自己的价格来追求更大的利润,地王解套靠地王,就是这个逻辑。

说白了,重点城市的房价怎么走,其实是个明牌。

但全国有300多个城市,只有22个重点城市进行集中供地,那剩下那些城市的土地市场怎么样呢?

简单推断下就会知道,地产商要拿地,重点城市难度大,会推动资金流向非重点城市。

事实也差不多,比如西安,就是最近的大热门。

曲江25000元/㎡的楼面价已经是小意思了,浐灞的楼面价马上就20000元/㎡了,而西咸新区更是燃爆了。

4月份,西咸新区出了一块旧地,经过了97轮的争夺,最终以16.6亿的价格成交,溢价140%。

稍早一些的绿城则更厉害,西咸新区一块101.9亩的宅地5.49亿起价,28家房企争抢,88轮竞争后,绿城以20.79亿成交,溢价279%,如果算上配建等成本,实际楼面价已经16044元/㎡了,而周围不限购的新房均价此时才12000元左右。

克而瑞的70个监测城市中,3月份以来宅地平均溢价率超过50%的城市有18个,金华、宿迁的部分溢价率在100%以上。

但要说涨得狠,还得说浙江。

杭州这两年是真的火,卖地收入多,房价涨幅不小,还出现过万人摇的名场面,作为浙江的领头羊,杭州房价全国第7,而它的小弟们也“争气”,浙江其余10个地级市的房价全部排在全国前50。

在绍兴上虞,城南的N8-3地块就感觉跟不要钱似的, 整整经历了200轮,最终以上限价8.45亿 3100㎡的人才房成交,成了绍兴地王。

绍兴城北的55地块,开拍仅过去一分多钟就已经到了封顶价,开始竞配建了,为啥这么快呢,因为竞拍中有3轮的加价幅度都接近1亿元,从起价到封顶价,也就不到4亿的空间,一看就是势在必得。

最终拍卖进行了73轮,最终以14.35亿 10200㎡的人才房成交。

浙江丽水的地价也涨得很快,2019年丽水的楼面价刚刚破万,2020年的地王楼面价18269元/㎡,当时大家都觉得疯了,结果今年的地王楼面价21258元/㎡,涨幅让人傻眼。

其实,单价地王已经开始在县城里面出了。

天花板越来越高,刚需买房可能就越来越难了。

今年4月份,全省只有舟山微跌,其余全涨,如果比较县级城市价格,那就更厉害了。

浙江省53个县级行政区里面,只有6个均价没过万,余姚、宁海、慈溪、永康、东阳、义乌、江山、常山、桐乡、平湖、诸暨等县市的房价同比涨幅超过20%。

而且很多县市的房价超过了市区,比如永康和义乌的均价已经超过了金华,江山的均价也超过了衢州。涨幅太离谱,这些县市也不得不加入调控大军。像义乌,10月1日起也开始限售了。

江山市则发布了“房地产调控十二条”,限售比义乌还严格,义乌2年,江山市的热点地块,限售5年。

如果按照目前浙江省的这个涨法,离全省房价过万也不远了,未来是否套用类似海南的全省调控,也未可知。

如果放眼全国,集中供地的事儿,怕是还得继续扩容吧。